Aluguel sobe o dobro da inflação, mas imóvel em SP fica para trás: hora de comprar?
Em setembro, o aluguel subiu 9% em 12 meses e o imóvel em São Paulo, só 3,6%. Veja os números, os juros do financiamento e o que isso muda para você.
Todo mês, a Bendito Apê junta os principais números e notícias do mercado imobiliário e explica, sem economês, o que eles significam para quem quer comprar, vender ou alugar. Em setembro de 2026, os preços dos imóveis continuaram subindo devagar, o aluguel subiu um pouco menos que nos meses anteriores e os juros do financiamento seguiram altos.
Os preços dos imóveis subiram quanto?
O termômetro mais usado no Brasil para acompanhar o preço dos imóveis é o Índice FipeZAP. Ele é calculado pela Fipe (uma fundação ligada à USP) a partir dos preços de anúncios de apartamentos à venda em 56 cidades.
Em setembro, o índice mostrou:
- Brasil: alta de 0,58% no mês e de 5,51% em 12 meses. O preço médio ficou em R$ 10.015 por metro quadrado.
- São Paulo: alta de 0,52% no mês e de 3,64% em 12 meses. O metro quadrado médio na cidade ficou em R$ 12.206.
O que isso quer dizer na prática? Em 12 meses, a inflação oficial (o IPCA, que mede quanto sobem os preços em geral) ficou em torno de 4,5%. No Brasil como um todo, os imóveis subiram acima da inflação, ou seja, ficaram "mais caros de verdade". Em São Paulo, subiram um pouco abaixo da inflação: na prática, os preços ficaram estáveis em termos reais.
Quando o preço do imóvel sobe menos que a inflação, quem compra ganha poder de negociação. Para quem vende, preço bem calculado faz ainda mais diferença.
E nos bairros de São Paulo?
A Fipe também mostra o preço médio dos bairros com mais anúncios. Alguns exemplos de setembro:
| Bairro | Preço médio (R$/m²) | Variação em 12 meses |
|---|---|---|
| Itaim Bibi | R$ 19.989 | +3,4% |
| Pinheiros | R$ 18.260 | -0,3% |
| Jardins | R$ 18.028 | +6,7% |
| Moema | R$ 16.520 | +5,0% |
| Vila Mariana | R$ 14.879 | +0,4% |
| Paraíso | R$ 14.108 | +1,5% |
| Perdizes | R$ 13.455 | +4,0% |
Repare que bairros vizinhos podem andar em ritmos bem diferentes. Por isso, a média da cidade serve como referência, mas o valor de um imóvel depende muito do bairro, do prédio e do estado de conservação. Veja os nossos bairros para conhecer melhor cada região.
O que aconteceu com o aluguel?
O aluguel de imóveis residenciais subiu 0,52% em setembro. Foi a quinta desaceleração seguida: em abril, a alta mensal tinha chegado a 1,04%.
Mesmo desacelerando, o aluguel continua subindo mais rápido que os preços de venda:
- Brasil: alta de 9,13% em 12 meses, cerca do dobro da inflação.
- São Paulo: alta de 6,22% em 12 meses, abaixo da média do país. Mesmo assim, a cidade tem o aluguel mais caro entre as capitais: R$ 65,78 por metro quadrado por mês.
Vale a pena comprar para alugar?
Para isso, o mercado olha a rentabilidade do aluguel: quanto o aluguel de um ano representa do preço do imóvel. Em setembro, a média do país ficou em 6,13% ao ano, e em São Paulo, perto de 6,4% ao ano.
Exemplo: um apartamento de R$ 1 milhão com rentabilidade de 6,4% ao ano renderia cerca de R$ 5.300 de aluguel por mês, antes de descontar custos como imposto de renda, administração e períodos sem inquilino. Além do aluguel, o dono ainda conta com a possível valorização do imóvel ao longo dos anos.
Quanto custa financiar um imóvel hoje?
Um levantamento publicado pela Exame em outubro comparou os juros dos principais bancos para o financiamento imobiliário tradicional:
- As taxas mínimas ficaram entre 10,26% e cerca de 12% ao ano, mais TR. A Caixa teve a menor taxa entre os bancos comparados.
- Quem tem saldo no FGTS pode usar a linha pró-cotista, com juros perto de 9% ao ano mais TR.
- O Minha Casa, Minha Vida (Faixa 4) permite financiar imóveis de até R$ 600 mil para famílias com renda de até R$ 13 mil, com juros a partir de cerca de 10% ao ano.
O que é a TR? É a Taxa Referencial, um índice que corrige o saldo devedor do financiamento. Ela costuma ser bem pequena, mas entra na conta além dos juros.
Por que comparar faz tanta diferença? Num financiamento de R$ 500 mil em 30 anos, a diferença entre uma taxa de 10,3% e uma de 12% ao ano é de cerca de R$ 650 a mais na primeira parcela, todo mês, no começo do contrato (conta aproximada, sem seguros e sem TR). Ao longo dos anos, isso vira dezenas de milhares de reais.
Outras notícias que importam
- Mais gente morando sozinha. Quase 1 em cada 5 lares brasileiros tem um único morador (19,7% em 2025, contra 12,2% em 2012). E a maioria de quem mora só não é jovem: 47% têm de 30 a 59 anos e 41% têm 60 anos ou mais. Isso aumenta a procura por apartamentos menores e bem localizados.
- Zoneamento de São Paulo segue em discussão na Justiça. As regras que definem o que pode ser construído em cada região da cidade ainda estão sendo discutidas nos tribunais, e o processo pode ir até 2027. Isso afeta principalmente as construtoras e o lançamento de novos prédios, inclusive em bairros como Perdizes e Vila Mariana. Para quem compra ou vende um apartamento pronto, o efeito imediato é pequeno.
Glossário rápido
- FipeZAP: índice que acompanha os preços de anúncios de imóveis à venda e para alugar.
- IPCA: a inflação oficial do Brasil, medida pelo IBGE.
- IGP-M: outro índice de inflação, muito usado para reajustar contratos de aluguel antigos.
- Rentabilidade do aluguel: quanto o aluguel de um ano representa do valor do imóvel.
- TR: taxa que corrige o saldo do financiamento, além dos juros.
Resumo do mês
- Os imóveis seguem subindo devagar: 3,64% em 12 meses em São Paulo, perto da inflação.
- O aluguel desacelerou, mas ainda sobe mais que a inflação.
- Os juros do financiamento continuam altos: comparar bancos e usar o FGTS faz diferença.
Quer saber quanto vale o seu imóvel hoje, com base nas vendas registradas no seu bairro e no seu prédio? Fale com a Bendito Apê.
Fontes: Índice FipeZAP, Fipe (informes de venda e locação residencial de setembro de 2026); DataZAP, Grupo OLX; Exame, Mercado Imobiliário (reportagens de 7 e 14 de outubro de 2026). Os números de anúncios mostram preços pedidos, que podem ser diferentes dos valores de fechamento.