Documentos para comprar um imóvel em São Paulo: o checklist completo

Comprar um imóvel com segurança depende, em boa parte, de conferir os documentos certos antes de pagar qualquer valor. Essa análise mostra se o imóvel está regular, se o vendedor pode vendê-lo e se não há dívidas ou processos que possam atingir você depois.

A seguir, o checklist que a gente usa, organizado em quatro blocos: imóvel, vendedor, condomínio e comprador.

1. Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada (certidão de inteiro teor com ônus reais): é a "certidão de nascimento" do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Mostra quem é o dono, o histórico de vendas e se existe hipoteca, penhora, alienação fiduciária ou outra restrição. Peça uma certidão recente: em geral, os cartórios e bancos exigem que tenha sido emitida há no máximo 30 dias.
• Certidão negativa de débitos de IPTU: emitida pela Prefeitura, confirma que não há impostos atrasados. Dívidas de IPTU acompanham o imóvel, mesmo depois da venda.
• Para casas: confira se a construção está averbada na matrícula, ou seja, se a área construída real corresponde à registrada. Diferenças podem atrapalhar financiamento e registro.

2. Documentos do vendedor

Para pessoa física:

• RG e CPF e certidão de casamento (ou de nascimento, se solteiro). Se o vendedor for casado, o cônjuge normalmente precisa assinar a venda, a depender do regime de bens.
• Certidões de distribuição de ações cíveis (Justiça Estadual) e federais, além da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT).
• Certidão de protestos e certidão conjunta de débitos da Receita Federal.

Para pessoa jurídica, além das certidões da empresa, peça o contrato social atualizado, para conferir quem pode assinar pela empresa.

Essas certidões servem para identificar dívidas ou processos que, em alguns casos, podem levar à anulação da venda. Desde a Lei 13.097/2015, as informações relevantes sobre o imóvel devem estar concentradas na matrícula, mas a análise das certidões do vendedor continua sendo uma camada importante de segurança, e é recomendada por advogados e pela maioria dos bancos.

3. Documentos do condomínio (apartamentos)

• Declaração de quitação condominial, assinada pelo síndico ou pela administradora. Assim como o IPTU, dívidas de condomínio acompanham o imóvel.
• Atas das últimas assembleias: mostram obras aprovadas, rateios extras e problemas recorrentes do prédio.
• Convenção e regulamento interno, principalmente se você pretende reformar, ter pets ou alugar no futuro.

4. Documentos do comprador

• RG, CPF, comprovante de residência e certidão de estado civil.
• Se houver financiamento, o banco vai pedir também comprovantes de renda, extratos e, em alguns casos, a declaração do Imposto de Renda.

Em que momento cada documento entra

1. Proposta: você faz a oferta e, se aceita, as partes combinam valor, prazos e condições.
2. Análise documental: é quando todo esse checklist é conferido, antes de qualquer pagamento relevante.
3. Compromisso de compra e venda: contrato que formaliza o acordo e, em geral, o pagamento do sinal.
4. Financiamento (se houver): o banco faz a sua própria análise do imóvel e do comprador.
5. Escritura e ITBI: a escritura é lavrada no Cartório de Notas (no financiamento, o contrato do banco costuma substituí-la) e o imposto de transmissão é pago à Prefeitura.
6. Registro na matrícula: só com o registro no Cartório de Registro de Imóveis você passa a ser, oficialmente, o dono. Como diz o ditado do mercado: quem não registra não é dono.

Documento conferido antes é dor de cabeça evitada depois.

Resumo

Comprar com segurança é conferir imóvel, vendedor, condomínio e comprador antes de assinar e pagar. Este checklist não substitui a análise jurídica, essencial em toda compra. Na Bendito Apê, oferecemos assessoria jurídica completa: organizamos e analisamos essa etapa com você, da proposta ao registro, para que nada fique para trás.

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