CBS de 11,3%: o que o cálculo aprovado pelo TCU muda na compra de imóvel

O Tribunal de Contas da União (TCU) aprovou nesta quarta-feira, 28 de outubro de 2026, o cálculo da alíquota de referência da CBS, a Contribuição sobre Bens e Serviços criada pela reforma tributária. O percentual calculado foi de 11,3468%, arredondado para 11,3%, segundo a Agência Brasil.

E o que a CBS muda na compra de imóvel? Em resumo: para quem compra um imóvel usado de outra pessoa física, em regra, nada muda. Para quem compra imóvel novo de incorporadora, a CBS entra na conta de quem vende, com descontos que a lei já prevê para o setor imobiliário.

O que é a CBS e o que o TCU aprovou

A CBS é o novo tributo federal sobre o consumo. Ela vai substituir aos poucos o PIS/Pasep e a Cofins e funciona ao lado do IBS, que é de estados e municípios.

O que o TCU fez foi validar o cálculo da alíquota de referência. O número ainda não é definitivo:

• Quem decide é o Senado, que fixa a alíquota por resolução. Ou seja, os 11,3% ainda podem mudar.
• A cobrança começa em 2027, em caráter de teste, e a transição vai até 2033, quando o novo modelo passa a valer por inteiro (Agência Brasil).

Imóvel usado comprado de pessoa física: em regra, sem CBS

Pela Lei Complementar 214/2025, a pessoa física só passa a pagar CBS e IBS na venda de imóveis em situações de quem tem muitos imóveis ou constrói para vender, por exemplo:

• vender mais de três imóveis distintos no ano;
• vender mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores à venda.

Quem vende a própria casa, ou um imóvel herdado, fica fora da CBS e do IBS. Nesses casos, a compra continua com os custos que você já conhece: ITBI (que segue municipal), escritura e registro. O imposto de renda sobre o ganho de capital continua sendo assunto de quem vende.

Exemplo: se você compra um apartamento de R$ 2 milhões de uma família que está se mudando, a conta da compra segue igual à de hoje. Veja quanto custam ITBI, escritura e registro.

Imóvel novo de incorporadora: CBS com desconto

Quando quem vende é uma empresa do setor, como uma incorporadora, a CBS incide sobre a venda. Mas a lei prevê três descontos importantes:

• Redução de 50% na alíquota para a venda de imóveis (art. 261). Com a referência de 11,3%, a CBS na venda ficaria em cerca de 5,65%.
• Redutor de ajuste (art. 258): considera o valor de aquisição do imóvel, como o terreno, e diminui a base de cálculo.
• Redutor social (art. 259): desconto de R$ 100 mil na base de cálculo de cada imóvel residencial novo (R$ 30 mil para lote residencial), atualizado pelo IPCA.

Conta aproximada, só para entender o mecanismo: se, depois do redutor de ajuste, a base fosse de R$ 1,5 milhão, o redutor social a deixaria em R$ 1,4 milhão. Com 5,65%, a CBS seria de cerca de R$ 79 mil. Na prática, o valor depende do custo do terreno e da obra, dos créditos da empresa e da alíquota que o Senado fixar. O IBS tem conta própria, com regras parecidas.

Quem recolhe o tributo é quem vende. Como acontece com outros custos da obra, ele tende a ser considerado pela incorporadora na formação do preço.

O que observar se você está comprando agora

• Imóvel usado de pessoa física: em regra, nada muda.
• Na planta ou recém-lançado: pergunte à incorporadora como a reforma tributária foi considerada no preço e no contrato, principalmente para entregas a partir de 2027.
• Números ainda podem mudar: a alíquota final será fixada pelo Senado.
• Casos especiais (quem tem vários imóveis ou vai vender mais de um no ano): vale conversar com um contador ou advogado.

Perguntas frequentes

A CBS substitui o ITBI? Não. O ITBI continua sendo um imposto municipal, pago na compra.

Quem paga a CBS na venda de imóvel novo? Quem vende, quando é contribuinte (como a incorporadora). O custo pode estar embutido no preço.

A CBS já está valendo? Ainda não. A cobrança começa em 2027, a transição vai até 2033 e a alíquota final será definida pelo Senado.

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Este texto é informativo, com base na decisão do TCU de 28/10/2026 e na Lei Complementar 214/2025. Não substitui a orientação de um contador ou advogado para o seu caso.